房地產行業年終報告：二手房價格或將收窄，城市更新“大有可為”

但是從房地產土地購置面積、施工面積等數據來看，2020年房地產企業拿地規模穩定增長、新開工面積的見頂回落，預計2021年房地產投資仍有較強增長動力。(《2020年10-11中國房地產行業月度運行及年終盤點數據監測報告》完整高清PDF版共51頁，可點擊文章底部報告下載按鈕進行報告下載)

核心觀點

房地產融資環境持續收緊，“房住不炒”定位將延續

2020年10-11月，中央和地方相繼出臺多項樓市調控政策，一方面房地產金融監管趨嚴、“三道紅線”新規試點實施，房企資金壓力加大，拿地熱情有所回落，土地市場逐漸回歸理性，另一方面 “房住不炒”的定位將延續，房地產調控的“穩地價、穩房價、穩預期”的主要目標預計也不會出現大的變動，在此大趨勢下，短期內限購、限貸、限售等調控政策也將很難出現明顯放松。

新房成交將小幅波動，二手房價格或將收窄

2020年上半年，由于疫情的影響我國新建商品住宅市場交易量明顯縮減，下半年隨著疫情逐漸穩定，加上房企和政府等各方面的努力，新房成交價格穩中有升。預計2021年全國房地產市場將呈現“銷售面積小幅調整，銷售均價平穩上漲，新開工維持高位，投資中高速增長”的特點。此外，2021年，在住房金融調控繼續深化背景下，房價上漲動力弱化，全國二手房成交均價同比漲幅預計會收窄至5%左右，呈現溫和上漲的態勢。

房地產逐漸步入存量時代，城市更新“大有可為”

在國家大的政策推動下，我國城市更新將進入新一輪蓬勃發展期。2021年，將有更多城市進一步加大城市更新力度，政企協同的趨勢更加明顯，融資的支持力度加大，在綜合整治及老舊小區改造等方面也將持續發力。此外企業參與城市更新的過程中，在原有模式的基礎上還需兼顧經濟效益、社會效益、生態人文效益等。

以下為報告節選內容：

2020年10-11月中國房地產開發投資額分析

2020年1-11月，全國房地產開發投資129492億元，同比增長6.8%，增速比1-10月份加快0.5個百分點。其中，住宅投資95837億元，增長7.4%，增速提高0.4個百分點。其中，東部地區房地產開發投資68488億元，同比增長7.4%；中部地區投資26012億元，增長3.6%；西部地區投資29746億元，增長8.3%；東北地區投資5245億元，增長6.2%。

2020年10-11月中國房地產竣工面積數據分析

1-11月份，房屋竣工面積59173萬平方米，下降7.3%，降幅相比1-10月收窄1.9個百分點。其中，商品住宅竣工面積42655萬平方米，下降5.8%，商業營業用房竣工面積5774萬平方米，大幅下降22.8%。艾媒咨詢分析師認為，受累于資金收緊、精裝修占比提升帶來的施工周期延長以及疫情的影響，2020年房企施工節奏放緩，導致竣工面積增速不及預期。不過在交房周期剛性合同約束下，預計2021年竣工迎來回升。

2020年11月中國二手房房價TOP10城市

2020年11月，深圳、北京和上海三大城市二手房的平均價格位于前三名，其中深圳二手房均價位居首位，約7.39萬元/平方米。一線城市均價均呈現上漲，深圳環比漲幅達到1.65%，艾媒咨詢分析師認為，與上個月相比，二手房掛牌房源市場價受市場的影響，呈現微跌態勢，但整體平穩。

2020年11月份中國房地產租金TOP10城市

2020年11月，中國租賃市場活躍度仍不高，與去年同期相比，深圳和三亞出現大幅下滑。一線城市中北京、深圳和廣州均出現下跌，二、三線城市中，三亞、蘇州、大連等城市均下跌。艾媒咨詢分析師認為，正常年份里，年底一般為租賃市場淡季，租金通常呈下行趨勢，第二年春節后迎來第一個旺季，7月前后迎來第二個旺季，租金會在此期間上漲，并將全年租金拉升到超過上年水平。但在疫情影響下，2020年租金在年初淡季下跌的基礎上未能反彈，疫情緩解，市場復蘇后租金的回升力度也很小，最終全年租金較去年下跌。

2020年11月中國商鋪房價TOP10城市

數據顯示，2020年11月深圳、上海和廣州三大城市商鋪的平均價格位于前三名，其中深圳商鋪均價位居首位，為9.86萬元/平方米。一線城市中除廣州商鋪均價下跌5.0%以外，北京、深圳和上海的商鋪均價都出現上漲，上海商鋪均價上漲6.5%。二、三線城市中，珠海商鋪均價漲幅高達12.0%。艾媒咨詢分析師認為，多數一線城市商鋪均價依然堅挺，但是部分城市受疫情影響，加上電商對實體的沖擊，城市實體店鋪空置率在提高，導致商鋪均價下跌。

2020年10-11月中國房地產相關輿情數據監測

艾媒商情輿情數據監測系統顯示，“房地產”的網絡關注群體主要分布在廣東（21.66%）、浙江（8.42%）、北京（7.06%）、江蘇（6.57%）等東部沿海地區，東西部之間差異明顯。艾媒咨詢分析師認為，東部地區網民更關注房地產，這與東部地區經濟發展快、居民購買力較強有關。

2020年10-11月中國上市房地產企業重點資訊

2020年10-11月中國房產服務領域融資事件

2020年10-11月中國房地產行業發展總結

房地產政策環境延續從緊，部分城市降低落戶門檻

2020年國家及地方密集出臺政策強調“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。2021年房地產市場大概率將延續“房住不炒”的定位，而且房地產調控的“穩地價、穩房價、穩預期”的主要目標預計也不會出現大的變動，此外在這種大趨勢下，短期內限購、限貸、限售等調控政策也很難出現明顯放松。

房地產金融監管趨嚴，融資環境趨緊，房企資金壓力加大

2020年，多個城市陸續發布樓市調控收緊政策，同時房地產金融監管趨嚴、“三道紅線”新規試點實施，房企資金壓力加大，拿地熱情有所回落，土地市場逐漸回歸理性。預計2021年土地市場整體熱度將保持平穩，但是隨著熱點城市加大住宅用地供應，優質地塊仍有放量空間。

房地產行業租賃監管制度更加完善，行業洗牌將加劇

2020年長租公寓暴雷事件層出不窮，2020下半年從中央到多個城市都相繼出臺了租賃監管新規，預計2021年各地政府會逐漸完善租賃行業的監管制度，加強對行業標桿企業的培育。此外隨著疫情的穩定，2021年長租公寓市場將進入自我調整期，行業的收并購事件或將增加，行業集中度將進一步提升。

2020-2021年中國房地產行業發展趨勢分析（一）

2021年房地產投資仍有較強增長動力。2020年11月，房地產投資的累計增速和當月增速分別為6.8%和10.9%，分別較10月提升0.5、下降1.8個百分點。艾媒咨詢分析師認為，一般土地成交領先房地產投資9-12個月，所以2020年土地成交面積平穩增長決定2021年房地產投資有望小幅加快。

2020年度關鍵詞一：年輕化

中國購房者年齡呈現年輕化趨勢。數據顯示，2020年中國30個重點城市購房群體中30歲以下客戶占比達到26.35%，較2017年增加了12.09個百分點。其中，北京和深圳購房者年齡中位數分別為35歲和33歲。艾媒咨詢分析師認為 ，90后青年群體在住房消費中的比例不斷提升，但80后群體依然是購房的主力。這部分群體主要因為婚配、買房保值等觀念而買房。

2020年度關鍵詞二：高品質

數據顯示，2020年中國購買三居及以上產品的客群占比為32.04%，比2018年增長了3.67%。其中新一線城市購買三居及以上產品客群占比為40.52%，高于一線城市。艾媒咨詢分析師認為，伴隨消費升級而來的是居住升級，購房者在選購房子時偏好居住空間更大的房源，而居住空間的改善與居住品質的提升也有一定關系。

本文部分數據及圖片內容節選自艾媒研究院發布的《2020年10-11月中國房地產行業月度運行及年終盤點數據監測報告》，查看更多行業研究報告請點擊下方“了解更多”。