房地產成本指標數據（詳解最核心的7項指標）

前言

從設計源頭控制建設項目投資，合理規范各項指標。

關鍵詞

指標、含量

一

七項測算介紹

七項測算指標指的是標準層混凝土含量、標準層鋼筋含量、地下室鋼筋含量、地下室層高、地下室停車效率、外窗墻地比、硬景面積比。其中指標中窗地比、地下室層高、硬景面積比例、地下車位平均面積可通過設計指標或圖紙計算直觀得出，混凝土含量和含鋼量指標難以一次性控制，需要結合施工過程的變更簽證等進行綜合測算，是一個持續的過程。

二

項目應用

一、項目概況

本項目位于廣東省汕尾市，容積率3.5，建筑面積19萬平方，共9棟住宅塔樓，一層地下室；地下室層高3.4m，無人防；塔樓標準層層高2.9m，33層，高約98.5m。

二、項目測算分析

1、標準層混凝土含量S1

S1= V/A

1.1. 總混凝土體積（V）：包含結構梁、板、柱、剪力墻等全部結構構件的部分；不含建筑面層抹灰、建筑地面做法等非結構構件的部分。

1.2. 計算面積（A）：

計算面積（A）= 計容積率面積（A1）+ 不計容積率面積（A2）

1.3. 不計容積率面積（A2）：

不計容積率面積（A2）=（凸窗贈送面積+有墻柱的凹陽露臺、入戶花園+結構拉板）+1/2(兩層高懸挑凸陽臺+有柱凸陽臺+贈送的其他面積）

計算：S1=標準層總混凝土體積V/面積A=0.39m3/㎡，根據抗震級別及風壓【標桿值0.38，高限值0.43】在合理范圍內；標準層混凝土含量每降低0.01m3/㎡，單方成本節省6元/㎡。

2、標準層鋼筋含量

S2= M/A

2.1. 總鋼筋量（M）:包含結構梁、板、柱、剪力墻等全部結構構件的部分；不含建筑砌塊墻拉結鋼筋、建筑地面鋼筋、建筑預埋件、裝飾構件等非結構構件的部分。

2.2. 計算面積（A）：計算面積（A）= 計容積率面積（A1）+ 不計容積率面積（A2）

2.3. 不計容積率面積（A2）：不計容積率面積（A2）=（凸窗贈送面積+有墻柱的凹陽露臺、入戶花園+結構拉板）+1/2(兩層高懸挑凸陽臺+有柱凸陽臺+贈送的其他面積）

計算：S2=標準層總鋼筋量M/面積A=45.09kg/㎡，根據抗震級別及風壓【標桿值45，高限值50】在合理范圍內；標準層鋼筋含量每降低1kg/㎡，單方成本節省6元/㎡。

3、地下室鋼筋含量

S3= M1/A2

3.1．地下室鋼筋量（M1）

3.1.1．包含結構梁、板、柱、剪力墻、基礎底板等全部結構構件的部分，含天然基礎和承臺（不含樁基）。

3.1.2．不含建筑砌塊墻拉結鋼筋、建筑地面鋼筋、建筑預埋件、裝飾構件等非結構構件的部分。

3.2．地下室計算面積（A2）：結構頂板覆蓋的建筑面積，包含不計建筑面積的結構夾層。

計算：S4=地下室總鋼筋量M1/面積A =85.37kg/㎡，根據抗震級別及柱網（覆土1.2m,每增加0.3m，含量增加10%）【標桿值110，高限值130】屬于偏低水平，對標同類項目，在合理范圍；其中：無梁板=75.20kg/㎡，有梁板=90.08kg/㎡，地下室鋼筋含量每降低1kg/㎡，地下室單方成本節省6元/㎡。

4、地下室層高

地下室層高（S4）= 上下兩層建筑標高差值

計算：S4=上下兩層建筑標高差值=3.4m，根據覆土1.2【標桿值3.3，高限值3.45】在合理范圍內。對于客戶對地庫層高較敏感的項目，應進行專項論證，可放寬地庫層高。地下室層高每降低0.1m，地下室單方成本節省5元/㎡。

5、地下室停車效率

地下車位平均面積（S5）：

S5= A5/K

5.1．車庫范圍內的建筑面積（A5）：包括夾層車庫的區域、塔樓核心筒落地的區域、以及車 庫范圍內的設備用房等車庫范圍內的所有建筑空間。

5.2．地下停車庫停靠車輛總數（輛）（K），影響地下室停車效率的三要素包括柱網、設備用房、人防口部。

計算：S5=37187.93㎡/1136個=32.73㎡/個，根據限額值【標桿值30，高限值32.5】規定，超出范圍，應進一步優化。地下室車位面積每降低1㎡/個，單方成本節省11.6元/㎡（地下室按2000元/㎡的建造成本估算）。

6、外窗墻地比

S6= C/A1

6.1. 門窗洞口面積（C）

6.2. 計算面積（A1）：住宅部分可售面積+贈送落地凸窗的房間面積+要求做封閉空間的面積（有附加門窗時才計入）

計算：S6=C/A1=0.26㎡/㎡，根據限額指標南方【標桿值0.18，高限值0.23】，超出最高限值，建議優化。窗地比每降低0.01㎡/㎡，單方成本節省4元/㎡（窗按400元/㎡的建造成本估算）。

7、硬景面積比

S7= A3/A4

7.1．硬景面積（A3）：硬景面積為剔除地面車行道、停車位以外的硬質鋪裝，包含人工基底水景、泳池，不含架空層

7.2．總景觀面積（A4）

計算：S7=A3/A4=20%，【標桿值20%，高限值30%】，硬景面積比每降低1%,景觀單方成本節省3.5元/㎡，單方成本節省0.27元/㎡（按軟硬景單價差350元/㎡考慮）。雖然硬景成本比軟景高，但大多數客戶對綠化的感覺比硬地鋪裝要好；而水景讓人感受到親切，卻存在夜間噪音大，夏日蚊蠅多、后期維護費高的問題。

三

項目結果及經驗教訓

綜上述分析，在設計階段，七項測算指標的運用，可以有效控制成本，項目設計階段的設計費支出只占建設工程全壽命費用的1%以下，但對工程造價的影響卻占75%以上，所以我們必須將設計階段的造價管理作為全過程造價管理中的重點。